财税实务公开课(潍坊站)——房地产企业土地增值税清算实务及税务稽查应对

2014-06-23

                                        房地产企业土地增值税清算实务及税务稽查应对

【主办单位】山东财经大学    山财培训网
【培训时间】2014年5月17日(周六)
【培训地点】潍坊盈隆广场三楼奇正会计培训学校
地址:潍坊市福寿街与虞河路交叉口盈隆广场
公交:23、27、53路公交车人防办下车;25、26路公交车附属医院下车
【培训对象】房地产企业税务及财务管理人员
【培训特色】“讲解与讨论”结合;“案例与政策”对比;“操作与技能”衔接;“提问与答疑”互动。
【课程费用】免费,名额有限(100人)请提前预约申请
【预约电话】15666660125  0531-82619001
【课程背景】
        在经济形势“增长减速”、税制改革加快推进的2014年,房地产业再次成为税务稽查的重点。山东省各地税局也正在扎实推进土地增值税清算工作 ,为了帮助房地产企业自查涉税隐患,做好预防或补救,防范涉税风险,解决涉税争议,山财培训网特举办《土地增值税清算实务》专题培训课程。本课程由具备深厚税务背景的实战名师执教,结合多年来的税收检查要点,剖析典型案例,进行精辟解答,帮助企业在短时间内掌握土地增值税清算操作实务,把控涉税风险。

【授课专家】  高建华
       山东省税务培训中心老师,中华会计网校特聘讲师,企业财税疑难问题解决专家,多家集团及大型地产公司的税务顾问。长期从事税收教学及税收法规的应用性研究和咨询,在全国所得税骨干研修班主讲《稽查实务》《房地产企业涉税实务》等课程。有三年财务总监、四年税务稽查、十多年税务培训的丰富经验,积累了丰富的为企业解决财税疑难问题的实操经验。
【培训大纲】
一、涉税风险解读
结合经典案例讲解应对技巧,例如土地使用税的缴纳及截至时间;补缴的大配套费是否是否补缴契税等等。
二、会计核算及开发流程及会计核算介绍
(一)开发业务流程介绍
(二)会计核算及税会差异
1、房地产企业成本对象的确定与土地增值税清算项目的区别
2、会计核算收入与税收收入的确认差异
三、土地增值税清算实务及检查要点
(一)土地增值税清算概述
1.土地增值税清算的政策依据(税务总及山东省的政策)
2.土地增值税清算概述
(1)土地增值税清算的条件。
取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕,但是未办理结算,发票取得不齐全,如何清算?如果纳税人建筑安装成本多年都未决算,应用哪种对成本进行核定?
(2)未办理土地使用权证转让土地有关税收问题
(3)清算时需要提供哪些资料?
(4)清算的流程及未及时清算的处罚?
(5)土地增值税的预征及核定征收
(二)土地增值税清算单位
1.以项目为清算单位,清算单位如何分类?
2.对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算,该项目分期的依据什么?
3.普通标准住宅与非普通标准住宅能否合并计算增值额?
3.房地产公司与业主签订的购房合同中注明储藏间、车库的价格及面积,但该储藏间、车库没有规划不办理产权证,
问题:(1)储藏间、车库的建筑面积是否并入所购房屋的可售建筑面积,作为判断是否属于普通住宅的标准?
(2)取得的储藏间的收入是否单独核算作为其他类型房产计算土地增值税?
4.房地产企业在开发过程中,经常出现普通住宅和非普通住宅共在一个开发项目中情形,比如商住两用楼、大户型和中小户型共存等。如果一个综合楼项目中有普通住宅、非普通住宅、门市房(商铺),那么对此如何计算土地增值税呢?
(三)收入的确认与审核
1.土地增值税清算时,未开具发票的收入确认。销售合同所载商品房面积与实际测量面积不一致的处理。
2.预收帐款及其他应付款的审核。土地出让金及配套费的返还等是冲成本还是做收入?
3.未办理产权证的地下室\停车位\阁楼的涉税处理
4.某房地产开发企业出租地下车位使用权,与业主签订合同约定使用年限为20年,使用费一次性收取。对这笔收入是否应当缴纳土地增值税?这种行为会涉及那些税收?
5.房地产开发企业将开发的沿街商铺用于出租,取得租金收入,是否征收土地增值税?
6.买别墅送阁楼\送太阳能\热水器等的处理
7.视同销售的涉税处理?拆一还一收入的确认
8.代收款项、代垫款项的涉税处理?
9.代建工程及合作建房的涉税处理?以房地产进行投资、联营的征免税处理?
10.购房户收取的赔偿款\违约金是否缴纳土增税?
11.收入检查要点及应对
(三)扣除项目的确认与审核
1.扣除项目的确认原则及检查要点
2.开发成本及期间费用的划分。如房地产开发企业交纳的人防易地建设费、墙体改革基金、散装水泥基金、抗震、防雷、检测等费用是进成本还是费用?
取得土地过程中的费用:拍卖佣金\土地登记费\土地出让金\契税\土地评估费的处理。以及其他费用的额划分问题:图审费\招标费\环评费\测量放线费\道路定线费\造价咨询费\临电工程费\监理费\工程质量监督费\策划费\交易费、咨询论证费、招标代理费、造价审核费、价格调节基金、建筑企业养老保障金等等...
3.拆迁补偿费的列支单据是什么?
4.土地成本应按照什么方法分摊更合理?地下室、车库是否分配土地成本?
5.公共配套设施的处理。物业用房能否扣除成本?
6.甲方供材及总分包的发票开具及涉税处理
7.财务费用的涉税处理,无银行贷款能否扣除利息?在企业所得税预土地增值税计算上的区别?
8.清算土地增值税时,印花税、水利建设基金等能否作为营业税金及附加扣除?
9.清算时未取得发票,清算完成后又取得的发票怎么办?
10.扣除项目检查要点及应对
四、现场答疑